Los impactos del creciente fenómeno de living y apartaestudios en Bogotá

El nuevo censo catastral de Bogotá reveló un creciente fenómeno de los inmuebles tipo co-living y apartaestudios. Estos predios de menos de 20 o 30 metros cuadrados aumentaron en un 37 por ciento, frente al último estudio de Catastro Distrital.

En 2004, la participación de los apartamentos en propiedad horizontal con área menor a 40 metros cuadrados era apenas del 7 por ciento, cinco veces menos que en 2023.

(El creciente fenómeno de los apartaestudios y living en el censo catastral)

Ese aumento puede estar motivado, según analistas y expertos consultados por EL TIEMPO, en diferentes factores: al incremento de la demanda VIS, a un ajuste del mercado inmobiliario a la transición demográfica de la ciudad, a mayor demanda de la población joven, a dinámicas de alquiler e, incluso, la aplicación del Plan de Ordenamiento Territorial (POT).

“Se percibe la nueva dimensión de los apartamento en propiedad horizontal. Estamos hablando que el 37 por ciento de los predios nuevos se ubican en predios menores de 30 m, que corresponden a la modalidad de co-living y residencias, en menos cabo de los apartamentos de mayores dimensiones, y también en consonancia de la tendencia cada vez más de la ciudad al crecimiento vertical”, explicó el director de Catastro Bogotá, Henry Rodríguez Sosa, acerca de la nueva tendencia de los co-living.

Rodríguez destaca también que la propiedad horizontal está llegando ya al 68 por ciento del total de la propiedad en la ciudad.

Fedelonjas explica esa tendencia en los subsidios para vivienda VIS, que siguen impulsando la compra en esa franja, y porque una parte importante de esa vivienda se desarrolla para hogares unipersonales, que “requieren áreas pequeñas y se mantienen dentro del límite de los 150 salarios mínimos”.

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Estima que de cada 10 desembolsos para la compra de VIS en el país, siete son con subsidio familiar de vivienda. También destaca que los nuevos proyectos de apartaestudios están concentrados en los estratos medios (3 y 4) y no en los altos (5 y 6).

Por su parte, el analista Omar Oróstegui, director de Futuros Urbanos, considera que la tendencia de los co-living en Bogotá está mostrando que “el mercado inmobiliario se está ajustando al proceso de transición demográfica y a las nuevas demandas de población joven y a las dinámicas de alquiler”.

También señala que para conocer los impactos del fenómeno en la ciudad es necesario conocer si por cada apartamento pequeño también un vehículo a motor. “En ese caso estaríamos densificando el número de carros por km2”.

Cree que igualmente es necesario conocer cuántos de esos apartamentos nuevos son para uso residencial y cuántos con propósitos comerciales u hospedajes airbnb.

El urbanista Mario Noriega considera que el crecimiento del fenómeno de living y apartaestudios se debe a que las nuevas normas en el Distrito Capital ya nos les exigen a los desarrolladores tener apartamentos, lo que limitaba la densidad y el número de parqueaderos.

“Lo que están generando son edificios de apartamentos sin parqueaderos y eso es un problema que le están soltando a las calles de la ciudad”, dice Noriega, quien además señala que equivocadamente en la actual istración se piensa que “cuando la gente compra apartamentos de 20 m2 ya no tiene plata para completar carro. Están equivocados, entre más baratos sean los apartamentos, más carros va a comprar la gente. Eso es el descontrol total de la densidad de la ciudad”.

Noriega también dice que lo que se está viendo es “el POT en acción”. En su opinión, el POT (acuerdo 555 del 2021) aceleró el proceso que venía dándose desde la época del exalcalde Enrique Peñalosa”.

Para Noriega, el Plan de Ordenamiento aprobado por decreto va a llevar a que Bogotá “sea la segunda ciudad más densa del mundo”.

Con esta última posición difiere Oróstegui, quien señala que es muy pronto para determinar que el crecimiento de los co-living y los apartaestudios es consecuencia del último POT. “Pues la licencia y el tiempo de construcción son largos”, señaló.

De acuerdo con el último censo catastral, los predios menores de 20 m2 representan el 0,7 por ciento del total de inmuebles de la ciudad. Entre tanto, los de 20 y 30 m2, son el 13 por ciento y los 30 y 40 m2, 23 por ciento.

Una franja importante son los apartamentos de 40 y 50 metros, que hoy por hoy representan el 29 por ciento de los inmuebles. En los últimos cinco años, estos predios han variados su representación entre el 24 y el 34 por ciento.

El censo catastral también reveló que la cantidad de predios en la ciudad, entre propiedad horizontal y no horizontal, llegó a los 2’776.362 inmuebles, que equivalen a un área construida de 299,5 millones de metros cuadrados y a un incremento del 1,24 por ciento con respecto al 2022.

Las localidades con mayor variación en el número de predios nuevos fueron Suba, con 7.147; Engativá, con 4.657; Fontibón, con 4.385, y Usaquén, con 3.764. Solo en estas cuatro zonas de la capital se agrupa el 55 por ciento de las nuevas propiedades.

REDACCIÓN BOGOTÁ