Como en el barrio Gran Granada, hay decenas de zonas en el limbo

La situación del barrio Gran Granada, en Engativá, debido a la no entrega de algunas constructoras del mobiliario público al Distrito, no es la única que se vive en Bogotá. Hay decenas de zonas que también tienen alumbrado público, parques, vías y arbolado sin legalizar.

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Para este tipo de casos, el Decreto 845 de 2019 establece las reglas para la entrega de espacios públicos, pero más allá de la regulación hay pormenores que se deben tener en cuenta y que podrían afectar a largo plazo si un ciudadano decide comprar un apartamento o casa en una urbanización.

Primero hay que aclarar que, aunque el Dadep es la entidad encargada de realizar la titulación de las zonas de cesión, esta no es la única involucrada en el proceso de entrega. “El IDRD se encarga de revisar el cumplimiento de los requisitos en los parques y zonas verdes; el IDU, de las vías; la Uaesp, del alumbrado, y el Jardín Botánico, de todo lo relacionado con el arbolado”.

Ahora, para entender el conflicto que existe entre algunos urbanizadores y el Dadep es fundamental entender el proceso desde cero.

Todo comienza cuando un urbanista obtiene un acto istrativo o licencia a través de una curaduría urbana. Esa licencia urbanística les otorga unos derechos de construcción y de edificabilidad para desarrollar el predio. Con base en esos derechos, los urbanizadores obtienen unos beneficios que están representados en la posibilidad de obtener una retribución económica con la venta de apartamentos. Pero también se generan obligaciones con la ciudad.

“Para desarrollar el 75 por ciento de un terreno, los constructores deben entregar gratis a la ciudad un 25 por ciento, representado en 17 por ciento en zonas para parques o verdes, y un 8 por ciento, en zonas comunales”, explica la entidad.

Según la norma, estos porcentajes pueden variar por las condiciones del sector. Por ejemplo, si en un sector ya hay vías desarrolladas, los urbanizadores deben generar una conectividad con avenidas principales.

Con la licencia en su poder, el urbanizador tiene 24 meses para desarrollar la obra, de acuerdo con lo estipulado en el POT vigente (Decreto Distrital 190 de 2004) en cuanto a los usos, las intensidades, el índice de construcción o la altura, entre otros. Este plazo puede ser prorrogado a 36 meses siempre y cuando el trámite se haga un mes antes del vencimiento de la licencia. Si eso no ocurre, el urbanizador tendría que tramitar un nuevo permiso. “En ocasiones, la dinámica de la economía o de la misma ciudad hacen que las circunstancias de entrega puedan cambiar. Por ejemplo, la pandemia obligó a que muchos plazos se ampliarán”.

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Luego de este trámite y de la finalización de las obras arranca el proceso que tiene a varias zonas de la ciudad en vilo: la entrega del mobiliario público y de las vías.

En este punto intervienen el IDRD, entidad que verifica que “los parques se encuentran conformes con el proyecto específico de parque desarrollado por el urbanizador”. Luego es turno del IDU, quien corrobora que las vías locales e intermedias, alamedas, plazoletas y plazas a cargo del urbanizador cumplan con las especificaciones técnicas.

El tercer requisito es el alumbrado público, mobiliario que verifica la Uaesp. Esta unidad istrativa revisa el vataje, los lúmenes y las especificaciones técnicas de las lámparas, entre otras. Este aspecto es fundamental porque, como denunciaba Edwin Fragoso, residente del barrio Gran Granada , “una calle oscura es el escenario ideal para los delincuentes”.

Por último, el Jardín Botánico verifica que las especies sembradas en los parques o andenes cumplan los requisitos establecidos en el acuerdo 435 y en el decreto 531, ambos de 2010, para evitar que, por ejemplo, raíces superficiales puedan deteriorar el espacio público o dañar las redes de servicios públicos. Los urbanizadores también deben entregar planos de acueducto y alcantarillado.

“El proceso se inicia con el Dadep. Nosotros hacemos una revisión general de los documentos de acuerdo con los requisitos de la resolución que expidió la curaduría urbana. Pero, de manera simultánea, ellos envían una comunicación a cada entidad señalando cada entrega. Hay algunos urbanizadores que son muy juiciosos y lo hacen a tiempo. Otros, por el contrario, lo hacen por partes. El problema es que si no se cumplen todos los requisitos, nosotros no podemos recibir ni emitir actas de entrega”, explica la entidad.

Según el Dadep, hoy hay más de 4.000 urbanizaciones incorporadas en su sistema y, entre otros predios fiscales y públicos de no cesión, cerca de 75.000.

Actualmente existen dos modalidades para realizar las entregas de las zonas de cesión al Dadep: la regular y la simplificada. La primera es la forma de recepción estándar y en la cual se debe cumplir cada uno de los requisitos estipulados en el decreto. La segunda nació con la entrada en vigencia del 845 para facilitar la labor de los urbanizadores, que por cualquier motivo estaban retrasados. “Es como una especie de amnistía para que ellos entreguen y se pongan al día”, señalaron desde la entidad.

A esta modalidad, por ejemplo, se acogió Amarilo para sus entregas pendientes en el occidente de la ciudad. “Ante las dificultades que Amarilo ha enfrentado en Parques de Granada, en su calidad de desarrollador ha optado por acogerse al régimen de entregas simplificadas para culminar de forma más expedita el proceso de entrega formal de las zonas de cesión a favor del Distrito”, le dijo hace unas semanas a EL TIEMPO.

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Para acogerse a ella hay dos requisitos que deben cumplirse: que las obras estén en buen estado y que sean proyectos anteriores al 31 de diciembre de 2014. “Las licencias de urbanización ejecutoriadas (...) no pueden ser objeto de prórroga, modificación, revalidación, saneamiento o cualquier otro tipo de modificación realizada a partir del 1.º de enero de 2015”, reza el decreto.

Cuando los requisitos se cumplen, el Dadep entrega un acta en donde se incluyen los antecedentes de actos istrativos y se inicia el proceso de titulación de las zonas de sesión, es decir, la transferencia al Distrito. “Ellos tienen que llevarnos de la mano y señalar las áreas individualizadas. Cuando verificamos que todos los requisitos se cumplen, la Subdirección de Registro Inmobiliario emite un acta de recibo con un plano detallado que se incorpora a nuestro inventario. También debemos recibir los títulos o las escrituras de esos predios”.

Ahora bien, si una constructora, por cualquier motivo, no entrega el mobiliario y las vías, el Distrito podría efectuar modificaciones o reparaciones de acuerdo con el artículo 276 del POT; no obstante, según el Dadep, al ejecutar alguna acción sobre ese terreno podrían incurrir en detrimento patrimonial.

En este caso, la entidad debe hacer tres requerimientos formales para que los urbanizadores entreguen. Si el plazo no se cumple, el caso lo debe resolver un juez. “Si la constructora no responde, puede tener multas y sanciones. En la mayoría de casos hemos logrado que hagan las entregas, el problema es cuando las constructoras desaparecen o se liquidan, evadir la responsabilidad”.

La alternativa después de surtido el proceso judicial es tomar posesión y autoescriturar lo que la constructora tenía que entregar en una declaratoria de propiedad pública. “La ley nos faculta para ejecutar esta acción”. Una de las dificultades de todo este proceso es que la ley no les exige a las curadurías presentar un documento detallado con las licencias entregadas. “Por este motivo es difícil hacerle seguimiento a cada caso”, concluyen.

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La zona de cesión de Campo Verde, en Bosa, hace parte del Inventario Distrital desde el 26 de julio de 2021. En este sector se recibieron vías y controles ambientales para un total de 118.631,53 metros cuadrados. Según datos de la Secretaría Distrital de Planeación, las entregas benefician en la actualidad a 3.500 familias.

Un caso opuesto es el reseñado por este medio en el occidente de Bogotá. De acuerdo con la información suministrada por el Dadep, aunque algunas constructoras se acogieron a la entrega simplificada en Gran Granada, por haber realizado actos istrativos posteriores al 2017, estas no podrán acceder al beneficio y tendrán que hacer una entrega regular. Recordemos que uno de los requisitos para tener esta ‘amnistía’ es que las licencias no hayan sido objeto de ningún tipo de modificación a partir del 1.º de enero de 2015.

Camilo A. Castillo

EL TIEMPO