Los enredos en avalúos catastrales en Cali que convirtieron predios de estrato 1 a 5

En casi dos años, buena parte de unos 5.000 habitantes de la zona rural de Cali ha estado inconforme con el avalúo catastral.

Algunos señalan a la alcaldía de la ciudad y al mismo Concejo distrital que pasaron de vivir del estrato 1 al 5 y un predio, por ejemplo, cuyo avalúo era de $ 350 millones se elevó a unos $ 3.000 millones.

Este clamor ha venido retumbando desde el segundo semestre de 2022, cuando la entonces istración realizó la actualización que les viene pesando a los campesinos de la capital vallecaucana en el impuesto predial.

Ese llamado también lo hacen concejales como Tania Fernández,  María del Carmen Londoño, Roberto Ortiz, Juan Felipe Murgueitio y Rafael Escobar para que investiguen por qué no se han realizado acciones para proteger a estos 5.000 habitantes afectados con el incremento del avalúo catastral.

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La concejal Fernández, presidente de la Comisión de Plan y Tierras en el cabildo y una de las citantes de un debate sobre el tema, denunció que la actualización catastral en la zona rural tiene varias inconsistencia, razón por la cual instó al gobierno distrital a revisar técnicamente el trabajo que se hizo por parte del privado para no cometer arbitrariedades con los moradores de los 15 corregimientos.

“Lo anterior se debe a que la firma Sinteli (que hizo la actualización), pasó de 71.000 predios (en avalúos de $ 7 billones) 79.000 (a nuevos avalúos por $ 21 billones), lo que nos lleva a cuestionar, qué genera tanta valorización en los corregimientos o cual es el desarrollo que se da en la zona rural”, cuestionó la concejal Fernández.

La concejal expuso el caso de un predio en el corregimiento La Castilla que pasó de un avalúo catastral de $ 176 millones en el 2022 a un avalúo de $ 3.585 millones en 2023.

 “Este es solo un ejemplo de un predio de 30 hectáreas que está en zona boscosa, que tiene pendientes de más del 25 %, riesgo de derrumbes y nacimientos de agua; todas estas características hacen que tenga una serie de restricciones, que no permite construcciones en varias zonas del terreno de acuerdo a la resolución 0258 de 2028 del ministerio de Ambiente que limitan cualquier tipo de intervención en el predio”, añadió.

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La concejal Londoño ha dicho que para proteger las viviendas rurales, las parcelas y las mejoras de los campesinos solicitó que, de manera inmediata, se haga un nuevo avalúo y no se proyecte para 2026, como lo propone la istración del alcalde Alejandro Éder.

Según la concejal, el pasado cuatrienio en los corregimientos de la ciudad se incrementaron los avalúos de los predios en porcentajes que oscilan entre el 300 % y el 3.000 %. "Esto les impide acceder a beneficios del Estado, como los que se ofrecen dentro del Sisbén, además de becas estudiantiles, auxilios en salud, subsidios en vivienda, entre otros", añadió la concejal.

"Ese aumento desmesurado e injustificable se presta para malas interpretaciones que dan pie a que se les abran investigaciones judiciales a gente campesina por enriquecimiento ilícito, al pasar el valor de un predio rural de 350 millones de pesos a 3.000 millones", aseveró.

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Ante tal situación, en la alcaldía de Alejandro Eder respondieron que la actualización catastral que ha generado ese desacuerdo fue resultado de un reajuste, atendiendo el proyecto de implementación de una actualización multipropósito, luego de haber adquirido un sistema de información.

No obstante, debido a la insistencia de ciudadanos que han solicitado con diversos procedimientos la revisión del impuesto predial se indicó en un comienzo que habría mesas de trabajo para analizar estos casos, pero en el Concejo, la directora de Hacienda de Cali, María Mercedes Prado, anunció la suspensión temporal de los valores del avalúo catastral que viene desde 2022.

En la Comisión de Plan y Tierras del Concejo se solicitó revisar desde el gobierno distrital tales avalúos, verificar si la firma cumplió con los pasos técnicos, ir al terreno y confirmar si hay o no los errores que surgen desde la comunidad “y que se convierte en un viacrucis para la zona rural, especialmente para campesinos”.

La concejal Fernández indicó que de seguro habrá excepciones de parcelación y desarrollo, pero solicitó a la Dirección de Hacienda, “no cerrarse a la verificación”.

El concejal Juan Felipe Murgueitio expresó que es vital que este gobierno se ponga en sintonía con los ciudadanos especialmente de la zona rural para corregir los errores que hubiese tenido el contratista Sinteli con los moradores de la zona rural. Murgueitio solicitó el contrato de Sinteli, puesto que él no lo habría encontrado en el Secop. Igualmente, precisó que se facilite el a la información de la manera más expedita a los afectados en zona rural, para que el tema se resuelva de la más rápida, teniendo en cuenta que los afectados son campesinos y muchos no tan familiarizados con herramientas tecnológicas.

El concejal Roberto Ortiz Urueña, solicitó a la directora de Hacienda, responder un derecho de petición que se envió desde esa curul, en relación a los estados financieros del Distrito Especial y el catastro multipropósito. “La situación de la zona rural, es similar a la que comienza a vivir la zona urbana, con cobros excesivos especialmente para la comuna 22 que también demanda revisión y ajustes”, expresó Ortiz Urueña.

Ortiz se adelantó a pedir el saneamiento de las finanzas del Distrito de oficio, porque si no se cobró, se debe depurar la cartera.

El concejal Rafael Andrés Escobar González, dijo que persisten dos riesgos, uno de daño antijurídico, porque si no se corrigen vendrán demandas de parte de los afectados. Las fallas, dice, están en las peticiones, sin importar la cantidad, de ahí que se tendrán que revisar y hacer de nuevo el proceso “y eso traerá un detrimento patrimonial para el Distrito Especial, porque se pagó por algo que no se hizo como correspondía”.

La directora de Hacienda de Cali reconoció que desde la istración existen dudas frente al proceso de actualización catastral en zona rural del año 2022. “Esa base gravable resultante en 2022 y aplicable en 2023 están por fuera de lo razonable, porque si hablamos del 3.000 %, estamos por fuera de lo razonable, más si son estratos 1, 2 o 3”, dijo Prado, quien además sostuvo que el documento que se tiene sobre Sinteli es el informe de interventoría.

“Las alertas que se han levantado desde el Concejo distrital son importantes. Estamos del lado de nuestros contribuyentes, por eso vamos a ir a los 15 corregimientos y para ello tenemos un calendario. Y paralelo a esta actividad, estamos considerando medidas legales que nos permitan suspender temporalmente, la aplicación del resultado del avalúo catastral del 2022 porque este gobierno adelantará un proceso respecto del avalúo catastral", dijo la funcionaria.

Desde los últimos años también vienen quejas, por ejemplo, por los elevados costos del predial en municipios, como La Cumbre. Sin embargo, funcionarios de la anterior Gobernación habían explicado que había ciudadanos con predios muy grandes y que estaban pagando impuestos muy bajos debido al atraso de casi 20 años en la base de datos de las localidades.

El año pasado se informó justamente sobre un predio en La Cumbre que abarca 117 metros cuadrados, avaluado en 43 millones de pesos, en ese entonces. Pero con la actualización, el predio aumentó de área al pasar de esos 177 metros cuadrados a 3.966 metros cuadrados.

El predio tenía un kiosco y una piscina de gran extensión. Según la Gobernación, en el proceso de actualización de cuatro municipios, realizado por la Unidad Especial de Catastro, se invirtieron más de 12.648 millones de pesos.

De este monto, más de 4.178 millones se destinaron en Dagua; 1.889 millones, en La Cumbre; más de 1.481 millones, en Guacarí, y más de 5.100 millones, en Cartago, este último con regalías.

Según la Gobernación, el proceso de actualización catastral con enfoque multipropósito en Dagua, La Cumbre, Guacarí y Cartago se hizo través de dos métodos: directo e indirecto. "Fue dando cumplimiento a lo que ordena la ley", indicaron. Explicaron que de manera directa se hicieron visitas a los predios en cada municipio y de manera indirecta se usaron herramientas, "como aviones tripulados con tecnología Lidar, que permite capturar imágenes aéreas y hacer modelaciones".