Continúan inquietudes sobre asambleas ordinarias y consejos

Consultan los Lectores: "En nuestro edificio, que solo cuenta con 20 apartamentos, el reglamento de propiedad horizontal determina que deberá existir un consejo de istración y le asigna funciones a este. No obstante, en las últimas asambleas la mayoría de propietarios no se ha postulado para estos cargos y los que lo han hecho tienen deudas con la istración o han sido sancionados. ¿existe obligación legal de que haya un consejo de istración?, si no se puede conformar por cualquier motivo, ¿quién asume las funciones de este?, ¿si la asamblea nombra al quedaría viciada esta designación ya que el reglamento ordena que lo nombre el consejo?"

En el caso enunciado, los propietarios debieron dar cumplimiento a lo ordenado por el reglamento de propiedad horizontal. Sin embargo, por las circunstancias anotadas, no se pudo integrar el consejo de istración. La Ley 675 de 2001 establece que en los edificios de uso residencial será potestativo prever este Órgano de istración en el reglamento. 

Considero que, ante los hechos citados, las funciones del Consejo podrían ser asumidas por la asamblea de propietarios, incluyendo el nombramiento del . La Ley 675 de 2001 prevé que este debe ser designado por la asamblea, salvo cuando exista el consejo de istración, pues en este caso sería función del mismo.

"¿El propietario inicial puede aumentar la cuota de istración sin previo aviso y sin informar a los copropietarios las razones del aumento, solicitando además retroactivo?"

La fijación del valor de la cuota de istración se desprende del presupuesto anual aprobado por la asamblea de propietarios. Como en el caso de la consulta aún no se ha realizado la primera reunión de este Órgano, el provisional que es el propietario inicial o la persona natural o jurídica contratada por esta, prepara un presupuesto provisional, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal y en los actos que formaron parte de los negocios de adquisición de las unidades privadas. 

Ello significa que el adquirente de una unidad privada tiene derecho a conocer el presupuesto provisional, así como el cálculo de las expensas comunes y podrá hacer las reclamaciones correspondientes.

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"En este momento vivimos en una unidad residencial donde el 51 por ciento lo tiene la constructora; terminaron el primer piso de parqueaderos y los entregaron a sus dueños y algunos provisionales, ahora nos pasan cobro por el uso y consumo de servicios desde la entrega ¿Este recaudo es legal, se debe cancelar, y a quién se le cancela, a la constructora o a la istración provisional?".

Aunque se deben consultar los documentos previos y relacionados con la transferencia de las unidades privadas, entre estos el reglamento de propiedad horizontal, en la mayoría de los casos los adquirentes deben contribuir con las expensas comunes desde el momento en que reciben sus unidades privadas, ya que, junto con estas se les entrega los bienes comunes esenciales y en algunos casos todos o parte de los no esenciales. 

De igual manera, como en el caso anterior, los propietarios pueden tener al presupuesto provisional, elaborado por el propietario inicial, y pagarán el valor respectivo al provisional.

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"¿El quórum para inicio de la asamblea se cierra con la inscripción de copropietarios? o se deja abierta a lo largo de la asamblea. Dónde se ve en la ley esta norma".

Se debe consultar el reglamento de propiedad horizontal. El quórum deliberatorio se verifica para comenzar la asamblea de propietarios, pues de acuerdo con la Ley, esta solo puede sesionar con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos más de la mitad de los coeficientes de copropiedad, lo cual no impide que los coeficientes de los propietarios que lleguen con posterioridad a este conteo inicial sean contabilizados. 

La asamblea tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de copropiedad representados en la reunión; este quórum podrá ser confirmado antes de tomar cualquier decisión.

"Por favor indicarme qué se debe hacer cuando la presidenta de la Asamblea, no permitió a un propietario, hacer uso del derecho a la réplica, ya que se tergiversó lo expresado".

Los propietarios tienen derecho a participar con voz y voto en la asamblea de acuerdo con lo establecido en el reglamento de propiedad horizontal y la Ley. En caso de que no se le permita ejercer estos derechos y con ello lo afecten las decisiones tomadas, el propietario debe dejar constancia y en todo caso tiene la posibilidad de impugnar la decisión en el tiempo previsto por la Ley, cuando las decisiones no se ajusten a la Ley o al reglamento.