¿Qué se puede hacer con los ruidos que afectan a los vecinos?

Vecinos ruidosos, limites de propietarios en una unidad residencial y la personería jurídica entre las consultas.

"Vivo en un piso 10 en un edificio de 11 pisos, siendo este último, zona de bbq, piscina y quioscos, mi habitación está debajo de los bbq, y cuando hay fiestas es insoportable el ruido de la música, los zapatos, niños corriendo, en fin, en este caso ¿hasta qué hora estaría permitido el ruido, ya que me afecta mi dormir. Se hacen las 3am y aún sigue la rumba, ¿me ampara la ley?”

Son varias las normas que se deben tener en cuenta para analizar y dar una solución al caso planteado en la consulta. En primer término, la Constitución Política que ampara los derechos fundamentales de los residentes y visitantes del Edificio, en este caso el propietario del Piso inferior, a la vida, a la salud, a la tranquilidad y a un ambiente sano, entre otros.

Por otra parte, el Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana, que se refiere a las normas, comportamientos y deberes de la convivencia que deben observar las personas. Específicamente establece la posibilidad de imponer medidas correctivas por la emisión de ruidos o sonidos en diferentes actividades, o por medio de elementos que alteren la tranquilidad y seguridad de las personas. También la jurisprudencia, ha sido reiterativa especialmente en diferentes Sentencias de Tutela, en cuanto a proteger los derechos de las personas que vean afectadas su intimidad, paz y tranquilidad por hechos relacionados con la contaminación auditiva.

Por último, la Ley 675 de 2001 y los reglamentos de propiedad horizontal se refieren expresamente a que los propietarios, y en general los tenedores de los inmuebles, están obligados a usar los bienes privados y comunes absteniéndose “de producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los propietarios u ocupantes. (…)”.

Existiendo abundantes normas y jurisprudencia que amparan los derechos del consultante y demás residentes del edificio, lo que se aprecia es que los órganos de istración competentes, deben obligar a los propietarios que usan estos bienes a respetar el reglamento y el manual de convivencia, acudir a los medios de solución de conflictos e imponer las sanciones pertinentes cuando sea el caso.

Para ello se deberá analizar si este uso fue autorizado por la licencia de construcción y tratándose de la reglamentación de bienes comunes la asamblea de propietarios debe regular su uso a través de la consagración de normas precisas relacionadas con los horarios y condiciones para utilizar estos bienes, de tal manera que, el uso de estos no implique el sacrificio injusto de los vecinos colindantes. También, se recomienda por los expertos que los órganos de istración hagan una inversión en la insonorización de estos bienes.

Existiendo tantos problemas y causas para que las Autoridades competentes resuelvan de manera oportuna y eficaz los problemas derivados de los ruidos y otras perturbaciones, considero que la actuación inmediata y el procedimiento desarrollado al interior de cada edificio o conjunto para garantizar la convivencia de todas las personas, es compromiso y responsabilidad de cada copropiedad y especialmente de los es. Los afectados de todas formas, tienen la posibilidad de interponer la acción de tutela y así mismo en otros casos acudir a las autoridades policivas. Sobre el mismo tema he tratado al analizar el caso del uso de salones comunales y sociales.   

“¿Quiero saber si la ley de Propiedad Horizontal prohíbe o tiene un límite de número de socios dueños de una propiedad? ¿Se puede comprar un apartamento entre varios socios?”

Cualquier unidad privada, apartamento, local comercial, oficina, consultorio médico o con otra destinación, de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal puede tener uno o varios propietarios que para efectos de la aplicación de la Ley 675 de 2001 y de los reglamentos de propiedad horizontal se determinan como copropietarios.

Para el ejercicio de derechos y cumplimiento de obligaciones relacionadas con la copropiedad, existen varias disposiciones que se deben tener en cuenta y que aparecen previstas en las disposiciones enunciadas. Ejemplo de estas: todos los copropietarios de un inmueble tienen derecho al uso y goce de los bienes comunes y también deben cumplir con todas las obligaciones. Por ello, la Ley de Propiedad Horizontal establece la solidaridad para el pago de las expensas comunes ordinarias entre los propietarios y tenedores a cualquier título. Por otra parte, los comuneros de una unidad privada deben nombrar un solo representante para participar con derecho a voz y voto ante la asamblea de propietarios o para ser parte del consejo de istración. 

"Vivo en un conjunto de 12 casas. ¿me obliga a tener personería jurídica?”

Todo edificio o conjunto que haya sido constituido en el régimen de propiedad horizontal, con posterioridad a la vigencia de Ley 675 de 2001, cumpliendo para ello con los requisitos de fondo y de forma contemplados por la norma para tal fin, tiene su personería jurídica desde el momento en que fue registrada la Escritura Pública de constitución bajo este régimen, en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

Diferente es el caso de que el conjunto en mención hubiera sido cobijado bajo el régimen de Propiedad Horizontal de una de las normas anteriores. En este último evento, no existe obligación de reformar el reglamento de propiedad horizontal para someterlo a la Ley Vigente de Propiedad Horizontal, lo cual es conveniente, pero en este caso no existiría la persona jurídica. Es necesario tener en cuenta que, de acuerdo con jurisprudencia de la Corte Constitucional continúan rigiendo los reglamentos anteriores, pero las normas de orden público de la Ley 675 de 2001 primarán sobre aquellos.

Por último, si no existe un régimen de propiedad horizontal sino varios lotes con sus casas que son copropietarios de unos bienes comunes, no existe la obligación de someterlo al citado régimen.