Las responsabilidades por intervenciones en las zonas comunes

Pregunta una lectora desde un conjunto de casas:

"1. Desde el año pasado apareció en Cundinamarca un caracol negro que se come toda la vegetación y, según dicen, es venenoso. Está entrando a las unidades privadas.

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"Los propietarios están protestando porque la istración no los fumiga, por su peligrosidad. Mi respuesta es que la istración erradica el bicho de los jardines que están en zonas comunes, mas no en las unidades privadas, por considerar que la misma está a cargo de cada propietario. No aceptan.

"2. En el exterior del condominio, en la vía pública, hay mucha vegetación y maleza que constituye riesgo de presencia de animales de todas las especies. Los propietarios exigen que la istración responda por la limpieza de estas zonas por el peligro que representa la presencia de animales”.

Aunque inicialmente coincido con su posición en el sentido de que la istración solo se debe encargar de asumir la contratación de personas o firmas expertas para realizar el procedimiento de control y erradicación definitiva de estas especies, de las zonas de propiedad y uso comunal, considero que se debe investigar si la afectación de los jardines y demás zonas privadas está relacionada con la omisión de la istración o con el trabajo deficiente del contratista, pues en este caso la istración debe asumir a costa de todos los propietarios este valor y también adelantar la contratación y vigilancia de la erradicación, de acuerdo con las facultades otorgadas en el reglamento.

De tal manera que, a través del comité de convivencia, o por iniciativa del consejo de istración, se puede adelantar el procedimiento señalado en el reglamento y en la Ley para solucionar este conflicto.

Dependiendo del resultado de la investigación, se puede acordar también que los propietarios que por alguna causa hicieron esta labor de manera inadecuada, asuman un porcentaje del valor, pero sugiero después de consultar con personas expertas, que esta gestión se ejecute a través de la istración para garantizar un mejor resultado.

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A pesar de esta respuesta basada en la información de la consulta, la entidad a la cual se debe informar la existencia de los caracoles nocivos es la Corporación Autónoma Regional (CAR) de Cundinamarca, la cual podrá orientarlos en cuanto a la prevención, control y manejo de estos moluscos.

En cuanto a la vegetación y maleza en zonas públicas circundantes que se mencionan, corresponde a la istración presentar un derecho de petición ante la alcaldía municipal, para que esta, a través de la dependencia competente, haga la limpieza respectiva.

Sobre el mismo tema de daños en bienes privados por causa de los bienes comunes, se responde otra consulta:

“Una persona fue contratada para hacer el resane y pintura de la torre del conjunto; los obreros dejaron caer sobre mi vehículo cemento en el techo, los batientes y el guardabarros”.

Se presentó queja ante la istración, que no advirtió ni hizo la señalización para que se retiraran los vehículos oportunamente, y el consultante lleva varios meses tratando de que la istración del conjunto asuma el pago, pero ésta ha hecho caso omiso manifestando que la póliza de seguro del contratista no cubre estos daños.

Manifiesta que ha intentado iniciar un trámite de conciliación ante varias entidades públicas, sin ningún resultado, pues argumentan que no reciben la solicitud por motivos de la pandemia y por no tratarse de la violación de un derecho fundamental. Solicita orientación al respecto, pues le parece injusto y arbitrario que deba responder y asumir por los hechos u omisiones de la istración.

De acuerdo con lo dispuesto por el artículo 50 de la ley 675 de 2001, el responderá por los perjuicios que, por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros.

En el presente caso, y de acuerdo con los antecedentes expuestos, el daño fue ocasionado por negligencia u omisión de la istración y no puede ser indiferente a la hora de responder ante el propietario afectado. Este debe comenzar por dirigirse a través de un derecho de petición ante el mismo y ante el consejo para que se inicie el procedimiento de solución de conflictos, buscando el pago del valor correspondiente. En todos estos casos es necesario investigar el cubrimiento de las pólizas por daños a terceros, que deben ser exigidas a los contratistas, la del o las generales del conjunto.

Si estos riesgos no están amparados, de todas formas se deben asumir los costos bien por el mismo o por la copropiedad, dependiendo de la averiguación de los hechos.

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Por otra parte, no coincido con la respuesta de algunas entidades que adelantan conciliaciones, en cuanto a la imposibilidad de iniciar los trámites por causa de la pandemia o por no tratarse de la vulneración de derechos fundamentales; incluso en estas circunstancias, se están adelantando las solicitudes y audiencias de manera virtual.

El afectado puede instaurar las acciones del caso por desconocimiento o violación del derecho de petición, bien sea por la istración o por las entidades oficiales, acudiendo a la acción de tutela si es el caso. Ello sin perjuicio del derecho que tiene el afectado para instaurar las acciones judiciales pertinentes para que se determine la responsabilidad y se ordene la indemnización por daños y perjuicios.

NORA PABÓN GÓMEZ

Abogada - Asesora Externa