Llegó al Senado reforma a régimen de propiedad horizontal

Un gran compromiso tiene con las copropiedades el Senado de la República, que ya ha comenzado a estudiar y evaluar si realmente se justifica la reforma y la adición de la Ley 675 de 2001, de la manera como lo viene contemplando el Proyecto de Ley 511 de 2021 Senado y 301 de 2020 Cámara y que fue aprobado por esta última.

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El pasado 31 de agosto se llevó a cabo la audiencia pública convocada por el senador Germán Varón Cotrino y demás integrantes de la Mesa Directiva de la Comisión Primera Constitucional Permanente, para la presentación de observaciones al citado Proyecto.

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En esta oportunidad se manifestaron entidades del sector público y personas y entidades del privado. De esta audiencia, comparto algunas de mis observaciones:

- Hospedaje turístico no permanente. El tema que genera mayores críticas y preocupación y por lo cual me he sumado desde un comienzo a la posición de quienes consideran que el artículo 73 debe ser eliminado del Proyecto, es el que trata de la prestación del servicio de hospedaje o alojamiento turístico en las copropiedades (conocido como vivienda turística).

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El proyecto pretende que las mencionadas actividades se deban permitir en todos los inmuebles, sin mencionar las normas urbanísticas, salvo que se prohíban en los reglamentos. La opinión más contundente, y que respaldó la posición general, fue la emitida por la representante del Viceministerio de Turismo.

Ya el asunto había sido muy controvertido en sesión Plenaria de la Cámara por lo cual fue retirado el artículo 74 relacionado con esta actividad.

Ratifico la observación que hice al respecto. “No es posible que se piense, sin generar un caos en edificios que fueron construidos y regulados desde un comienzo para vivienda permanente, que, a partir de la Ley, todos los edificios y conjuntos deban aceptar los huéspedes, hasta tanto no se prohíba en los reglamentos. Considero que es más conveniente dejar todo como lo contemplan las normas de turismo. Es un problema de fondo y de un alto contenido que puede ocasionar un problema social y de convivencia.

"Diferente es, cuando un inmueble ha sido construido y reglamentado desde un comienzo con esta destinación o cuando la aprueba la asamblea mediante la reforma del reglamento.”

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- Confusión por previsiones y adiciones que no se justifican y amplían innecesariamente el articulado vigente. Como era de esperarse, los temas que son incluidos como adiciones a varios artículos a través de literales y también como artículos separados al final del texto, ocasionan confusión.

Considero que se debe conservar el contenido de la actual Ley, pues lo demás debe ser regulado en decretos reglamentarios y hasta en los reglamentos y manuales de convivencia. Las adiciones no deben ser contempladas afectando el contenido de la Ley. Ello ha ocasionado que se dificulte su comprensión y es casi seguro que también sea objeto de muchas controversias en los órganos de istración.

De igual manera varios expositores mencionaron la diversidad y cantidad de definiciones que tiene la Ley (26) y el hecho de que sea demasiado extensa ya que, al final, la Ley 675 de 2001 con las adiciones tendrá 111 artículos más los literales de cada artículo.

- Inmuebles comerciales y de otros usos. Acecolombia, a través de su director ejecutivo, manifestó las inquietudes que existen, pues la mayor parte de las previsiones se aplicarán para todos y no se refieren a otros usos diferentes a vivienda como los comerciales, para lo cual deberá existir mayor flexibilidad y agilidad.

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Otras exposiciones recurrentes fueron las relacionadas con la entrega y recibo de los bienes comunes, un aspecto que, en mi criterio, es uno de los positivos del Proyecto, pero con algunos ajustes necesarios; la Inspección, control y vigilancia de la propiedad horizontal y las sanciones a los es.

En cuanto al segundo tema, al referirme a la asignación de esta función a las alcaldías, manifesté: “Considero que tanta responsabilidad en entidades públicas -que en la mayoría de los casos han sido insuficientes para cumplir con el registro y certificación de las personas jurídicas de la propiedad horizontal- pueden generar una tramitomanía adicional innecesaria para los es que deberán estar en permanente o con estos funcionarios.

"Estos funcionarios revisarían lo relacionado con el cumplimiento de la Ley y los reglamentos, el manejo de los recursos de los edificios entre otras atribuciones para lo cual les podría faltar mucha capacitación.

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“Con estos trámites podría lograrse un efecto contrario y desmejorar lo que se ha avanzado en operatividad y agilidad, con la persona jurídica de la propiedad horizontal creada por la Ley 675 de 2001. Debe ser analizado el tema de capacitación, recursos y presupuestos de las alcaldías para establecer si es posible que se encarguen de esta responsabilidad que podría afectar los derechos fundamentales y la seguridad y convivencia en los edificios y conjuntos”.

- Autonomía para los constructores al redactar los reglamentos y para las asambleas al reformarlos y tomar sus decisiones.

“La construcción está intervenida por el Estado desde cuando el propietario inicial se tiene que someter a las normas de usos del suelo, luego cuando debe obtener la licencia urbanística, también cuando está adelantando la obra. En cuanto a la propiedad horizontal, las oficinas de planeación y los curadores aprueban los planos de alinderamiento y los cuadros de áreas, lo cual forma parte de los reglamentos.

"Sin desconocer la intervención del Estado a la propiedad y al uso del suelo y también de la propiedad horizontal en parte, se restaría autonomía a las asambleas de propietarios, unificando las propiedades en normas, reglamentos e interpretación y aplicación de estas bajo el control de funcionarios istrativos (autoridad doctrinal).

"Si lo que se quiere es actualizar la Ley para mejorar las copropiedades, el proyecto no está aportando mucho y en cambio sí podría crear confusión y establecer trámites e instancias adicionales dificultando la vida en comunidad, que es a lo que apunta la propiedad horizontal”.

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Las principales justificaciones de la expedición de la Ley 675 de 2001 fueron la actualización de las Leyes anteriores con la Constitución Política de 1991 y normas que la habían desarrollado, especialmente la Ley 388 de 1997, que dio origen a los planes de ordenamiento territorial, así como la necesidad de unificar las leyes existentes en una sola, y dotar a los edificios de la personería jurídica, lo cual ha sido tan positivo para la operación y funcionalidad de las copropiedades de todos los usos.

En el proyecto actual, como no sea el gran auge de la propiedad horizontal en estos 20 años y la actualización en aspectos que son ajenos a la Ley 675 de 2001, no la veo tan clara.

Sigo preguntado y reflexionando: ¿cuáles son los actos o hechos de gran importancia que justifican la reforma y adición del régimen actual catalogado por tratadistas internacionales como una de las mejores estructuradas jurídicamente y una de las más completas entre todos los regímenes de propiedad horizontal del mundo? Como diría un importante abogado del sector: "¿A qué hora y porqué resultamos metidos en esto? “

NORA PABÓN GÓMEZ

Abogada - Asesora externa