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¿Cómo lograr que aumente la venta de vivienda? Responde presidente de Camacol

Guillermo Herrera, presidente del gremio, asegura que este 15.000 viviendas quedarían sin subsidio.

Las edificaciones se destacan porque mejoran la eficiencia, reducen las emisiones de carbono y crean lugares más saludables. Foto: Alexis Múnera. Archivo EL TIEMPO

PERIODISTA ECONÓMICA25.06.2023 21:15 Actualizado: 26.06.2023 10:45

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Las ventas de vivienda en el país, en especial las de interés social, van en caída libre. En mayo pasado se vendieron solo 5.561 unidades, la cifra más baja desde abril de 2020, el mes más duro de la pandemia.

En entrevista con EL TIEMPO, Guillermo Herrera, presidente de Camacol, aseguró que estas cifras negativas están ligadas directamente a Mi Casa Ya, y para volver a reactivar el sector hace varias propuestas al Gobierno, ya que el desplome en las ventas está haciendo un efecto dominó sobre toda la cadena industrial y los pequeños negocios.

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¿Cuál es el panorama del sector de vivienda?

Guillermo Herrera Castaño, presidente de Camacol. Foto:Camacol

Completamos 15 meses continuos de caídas en las ventas de vivienda, con mayor afectación en las de interés social.

En todas las variables de tiempo el deterioro de las ventas está presente, en los últimos 12 meses las de interés social (VIS) han tenido una variación negativa de 36 por ciento, en el año corrido caen 58 por ciento y en mayo disminuyeron 66 por ciento.

En cuando a ventas totales de VIS y no VIS, pasamos de comercializar 118.000 unidades a 53.000, es decir que se han dejado de vender unas 64.000 unidades, que representan una inversión de los hogares y del sector privado de 13 billones de pesos, lo que puede ser una pérdida de casi un punto porcentual del producto interno bruto.

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¿Cuáles son las causas del desplome actual en la venta de VIS?

Una son las condiciones de la economía porque Colombia, al igual que la mayoría de los países del mundo, se ha venido enfrentando a unos niveles altos de devaluación e inflación que han tenido efectos en el encarecimiento de los créditos hipotecarios.

Las tasas de interés de los créditos pasaron del 10 al 18 por ciento y, no obstante el esfuerzo que han hecho los bancos para reducir las tasas, esto ha venido desincentivando la compra de vivienda.

Esto ha venido generando mucha inquietud en el sector, ha generado desconfianza sobre el programa

Un factor adicional tiene que ver con el programa Mi Casa Ya. Los recursos se acabaron en octubre del año pasado y los reembolsos se reanudaron en mayo de este año. Esto ha tenido un impacto en las ventas, que a partir de octubre del 2022 empiezan a caer con mayor fuerza.

Otra parte de este problema tiene que ver con los ajustes a Mi Casa Ya, que introdujo trámites como el Sisbén y cambió la dinámica de los negocios inmobiliarios porque ahora el subsidio no va desde el comienzo de la decisión de los hogares más pobres, sino que es una posibilidad al final del proceso.

Antes se podía salir al mercado a comprar una vivienda VIS con la garantía de que el Gobierno iba a dar el subsidio si se cumplía con las condiciones que ponían; hoy, el subsidio va al final como una posibilidad después de hecha la venta y haber solicitado el crédito.

Esto ha venido generando mucha inquietud en el sector, ha generado desconfianza sobre el programa y, a la larga, lo que va a generar es problemas de focalización porque los hogares que se llevan el subsidio pueden ser hogares que ya compraron y no necesitaban el subsidio.

¿Se debería eliminar el requisito del Sisbén?

Sí, esa solicitud se la hicimos al Ministerio de Vivienda, incluso, cuando se publicó el proyecto de decreto, porque el Sisbén es imperfecto. El director del Departamento Nacional de Planeación, Jorge Iván González, dijo que el Sisbén era un mecanismo imperfecto y que tenía problemas de exclusión que afectaban a más 3,5 millones de hogares.

En marzo le dijimos al Ministerio que el Sisbén estaba bien para definir qué hogares pueden entrar o no al programa, no como un criterio para decidir el ingreso que deben tener los hogares para acceder a los montos del subsidio.

Obviamente, esto ha generado traumatismos porque las estimaciones que tenemos en Camacol indican que, de todos los hogares que han venido comprando vivienda desde hace más de 12 meses, más del 40 por ciento no cuenta con el Sisbén.

Ahora tienen que hacer este trámite que no estaba contemplado y esto viene afectando la dinámica comercial de la vivienda en el país.

¿Qué tan grave será el efecto de esta situación sobre la economía?

Ya comenzamos a ver impactos sobre el empleo, en los primeros tres meses del año se dejaron de generar cerca de 44.000 puestos de trabajo en el sector. En los últimos años, en promedio, entre enero y marzo, el sector generaba 36.500 empleos y este año apenas se generaron 2.400. La producción de empleo fue absolutamente marginal.

Además, se está afectando la economía popular –un eje tan importante para las políticas de este gobierno– porque muchos micronegocios asociados al sector de la construcción han visto una reducción de sus ventas netas que supera el 17 por ciento y han perdido 20 por ciento de los niveles de ocupación que acostumbraban.

Mi Casa Ya es un programa, a través del cual el Gobierno del Cambio entrega subsidios para comprar vivienda nueva a los hogares más vulnerables. Foto:iStock

¿Qué debe hacer el Gobierno para reactivar el sector?

Hay que poner al día el programa Mi Casa Ya, y en esto ya se avanzó con la aprobación de la adición presupuestal. Hoy tenemos más de 50.000 viviendas terminadas que están represadas en el mercado porque no se han podido entregar debido a que se acabaron los recursos del subsidio. Además, vamos a seguir construyendo y terminando unas 90.000 unidades que se van a acumular hasta diciembre de este año.

Podrían iniciarse las obras que permitan generar más de 200.000 empleos y una inversión que supera los 16 billones de pesos

La adición presupuestal permitirá tener 75.000 cupos para subsidios, pero esta es solo una parte de la historia porque con estos recursos apenas se cubrirá uno de los dos beneficios que tiene Mi Casa Ya, que es el subsidio a la cuota inicial, lo que falta contarles a los colombianos es que los hogares necesitan un subsidio a la tasa de interés.

Estos dos beneficios tienen que ir de la mano porque, de lo contrario, no se pueden entregar las viviendas y este año solo hay 52.000 cupos aprobados para subsidios a la tasa de interés. Ahí ya hay un problema de programación presupuestal por parte del Gobierno.

Por un lado, tienen 75.000 cupos, y por el otro, hay 52.000, esto quiere decir que no están articulando los recursos para que igual número de familias tenga al subsidio completo. Esto puede generar que al final del año vuelva a pasar lo que sucedió el año pasado y es que 23.000 familias se queden esperando el desembolso de plata para recibir sus casas.

Otra propuesta es trabajar en un plan de reactivación porque los proyectos que tienen punto de equilibrio ya están listos, tenemos 108.000 viviendas en 347 proyectos en todo el país.

Esto quiere decir que los hogares ya pagaron la cuota inicial y que si llegan los subsidios podrían iniciarse las obras que permitan generar más de 200.000 empleos y una inversión que supera los 16 billones de pesos, que aportaría al crecimiento de la economía más de un punto porcentual.

Camacol dijo que hacían falta 300.000 millones de pesos para Mi Casa Ya, pero no se aprobaron en la adición presupuestal...

Esto puede afectar en la medida en que se acumulen viviendas que no van a tener subsidio asignados este año. Posiblemente unas 15.000 viviendas se podrían quedar sin subsidio a la cuota inicial y sin el beneficio a la tasa Frech.

Hay un reto grande para el Gobierno Nacional que, necesariamente, tendrá que hacer una reprogramación de recursos para que, por lo menos, los 75.000 que ya tienen cuota tengan cobertura a la tasa de interés.

¿Qué pueden hacer las constructoras para ayudar en esta reactivación?

Nuestro interés es que no se siga deteriorando el empleo, ya se han dejado de contratar más de 44.000 personas, que en su mayoría son obreros de la construcción, son personas que ganan más de un salario mínimo.

Es necesario tener una estrategia contracíclica para detener el deterioro del empleo que ya se empezó a evidenciar por las dificultades que ha tenido el sector y el programa de subsidios.

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¿Otras constructoras ofrecerán descuentos como lo anunció Contex?

No conozco ese caso, no es una constructora afiliada a Camacol. Me dijeron que buscaban generar descuentos de 24 millones de pesos en las VIS, si eso lo puede hacer esa persona, creo que ese debería ser el ministro de Vivienda del país.

200 mil subsidios para la compra de vivienda nueva Foto:iStock

¿Eso es un no?

Más allá de buscar descuentos en los precios de vivienda, hay que ponerse al día con el problema de acumulación de viviendas

Según datos de la Superintendencia de Sociedades, cerca del 70 por ciento de las empresas de construcción tienen unos niveles de rentabilidad inferiores al 5 por ciento en los proyectos de vivienda de interés social.

Además, el 92 por ciento de las empresas que construyen VIS son micro, pequeñas y medianas empresas, que hoy están absolutamente endeudadas, pasando aceite y enfrentando muchos problemas debido a la falta de disponibilidad de recursos y de programación presupuestal para que el ministerio (de Vivienda) se pusiera al día con los desembolsos que tenía que agilizar para que los hogares pudieran acceder a sus viviendas y se pudieran liberar las inversiones que hacen estas constructoras.

De hecho, hoy tenemos 52.000 viviendas represadas, que representan una inversión que supera los 6 billones de pesos y que le cuestan al sector de la construcción alrededor de 80.000 millones de pesos mensuales por el pago de interés mientras el Gobierno reanudaba el desembolso de los subsidios.

Tenemos un problema grande, y más allá de buscar descuentos en los precios de vivienda, hay que ponerse al día con el problema de acumulación de viviendas que también está afectando el desempeño empresarial, sobre todo en regiones pequeñas como Córdoba, Sucre y Boyacá.

¿Qué cambios debe tener la reforma laboral antes de radicarse nuevamente?

Esta reforma le pega de manera especial al sector de la construcción porque desconoce que es un sector estacional, que tiene procesos específicos y basa su labor en procesos de subcontratación, que no están recogidos en la pasada reforma laboral.

Más allá de los impactos en costos, va a generar también una afectación a la oferta de vivienda de interés social que nosotros estimamos que va a ser muy fuerte si se llega a adoptar.

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