Lo que hay que saber para las asambleas de los conjuntos residenciales

Durante el año 2020 recibimos y respondimos varias inquietudes de los lectores sobre la celebración de las asambleas ordinarias de propietarios de edificios, conjuntos y agrupaciones o condominios.

Transcurrido un año, la situación de incertidumbre se mantiene y los es, consejos de istración y revisores fiscales manifiestan su preocupación cada vez mayor, porque además de afrontar la disminución de recursos económicos, se ven muy limitados a la hora de pagar muchos servicios como los de vigilancia, aseo y mantenimiento de bienes comunes esenciales, pues la asamblea es el único competente según la Ley para aprobar el presupuesto anual de cada inmueble.

Tratando de orientar a un mayor número de propietarios y es, he seleccionado algunas preguntas de casos planteados recientemente, para dar una respuesta corta y puntual a estas.

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¿Es posible designar a los del consejo de istración, sin estar previsto este órgano en el reglamento de propiedad horizontal, por tratarse de un edificio de 20 unidades privadas?

Para que el consejo pueda funcionar legalmente y ejercer sus funciones como tal, debe estar previsto y regulado en el reglamento de propiedad horizontal, en cuanto a su conformación, periodo y atribuciones, entre las cuales se destacan unas muy importantes como el nombramiento de y la imposición de sanciones.

Por tanto, requieren aprobar en la asamblea de propietarios la adición, adecuación y modificación del reglamento. De lo contrario, las personas designadas podrán operar como una especie de comité, pero sus decisiones carecerán de respaldo legal. La asamblea debe ajustarse al reglamento de propiedad horizontal y por tanto no podrá designar a este grupo de propietarios con esta calidad mientras no se haya contemplado en aquel.

¿Cuál es el tiempo máximo permitido para que los del consejo de istración permanezcan teniendo en cuenta que los del consejo actual se autoeligen año a año, convirtiéndose en una total hegemonía?

El período de los del consejo de istración es el que haya aprobado la asamblea, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal. Si este no lo prohíbe, pueden ser reelegidos.

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¿En la copropiedad de 20 apartamentos es impajaritable que se nombre un presidente del consejo? Lo anterior también, va asociado a mi primera pregunta, pues el presidente está ejerciendo labores del y es él quien decide qué hacer o no.

Una de las principales razones que justifican el nombramiento del presidente del consejo de istración por la asamblea o por los que lo integran, es lo dispuesto por el parágrafo 1º del artículo 50 de la Ley 675 de 2001 que ordena, de manera imperativa, que quien tenga este carácter debe actuar como representante legal de la persona jurídica, para suscribir el contrato de vinculación con el , salvo que el consejo no exista; en este caso corresponde a la asamblea. Se debe revisar el reglamento de propiedad horizontal para determinarlo.

El presidente del consejo no puede ejercer como , a menos que el mismo consejo o la asamblea lo definan de manera temporal por causas imprevistas para cuestiones istrativas y no como representante legal.

Nos encontramos en una situación, al parecer sin salida, para la realización de nuestra Asamblea Ordinaria. Nuestro edificio tiene 55 apartamentos y debido a la pandemia, como no se pueden hacer reuniones presenciales de más de 50 personas, nuestra Asamblea Ordinaria no ha sido citada por el , quien argumenta que en el mes de mayo 2020 hizo una encuesta donde los propietarios prefirieron una Asamblea Presencial y no una Virtual.

Él dice obedecer esa decisión. Con el concepto supuestamente legal que nos hizo llegar, el dice que no se pueden hacer asambleas mixtas, es decir combinando las modalidades presencial y virtual.

De conformidad con las normas de aislamiento y sanitarias vigentes por el momento hasta el 28 de febrero próximo, mientras se mantengan estas, no es posible realizar reuniones que impliquen aglomeraciones, ni la asistencia de más de 50 personas.

Aunque la Ley no se refiere a la posibilidad de hacer asambleas mixtas, tampoco las prohíbe y las copropiedades que las han reunido con esta modalidad se basan en el Decreto 398 de 2020. En otras palabras, lo que se ha hecho es obtener poderes y los que asisten con la misma limitación son los que representan a los demás propietarios.

Considero que en la práctica es muy difícil realizar las asambleas presenciales y mixtas con asistencia de 50 personas o menos, por cuanto no es posible utilizar los salones comunales y debido a que se deben observar los protocolos de bioseguridad exigidos por el Ministerio de Salud. También se pone en riesgo a quienes asisten.

Los conceptos no son de cumplimiento obligatorio, pero el sí debe acatar la voluntad de los propietarios, de convocar a la asamblea presencial pero solo cuando sean posibles este tipo de reuniones. En este caso sería necesario aplazarla, hasta que el Gobierno Nacional decida si se prorroga la emergencia sanitaria y establezca nuevas condiciones.

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La istración del edificio donde vivo insiste en que, para una asamblea virtual, como permite el reglamento, es indispensable la participación de todos los copropietarios ya que se necesita un 100 por ciento de asistencia. Yo pienso que lo que exige la ley es el conocimiento y la posibilidad de participar en la reunión de cada uno de ellos y los porcentajes de aprobación normales que fija la ley y el reglamento para cualquier reunión de asamblea, pero no la obligatoriedad de asistir virtualmente, pues nadie puede tener la imposición de asistir a una reunión contra su voluntad.

Es verdad que la asistencia a la asamblea es un derecho de los propietarios, pero también un deber por cuanto se requiere de la manifestación de voluntad de estos para tomar decisiones muy importantes para cada copropiedad. Por ello la Ley establece la posibilidad de que los propietarios que no asisten se puedan hacer representar por otras personas.

En lo referente al quórum del cien por ciento, considero que se ha presentado una interpretación errónea en algunos casos pues el quórum es el establecido en el artículo 45 de la Ley 675 de 2001. Lo que se debe hacer es convocar a la totalidad de los propietarios. Por otra parte, ya la mayoría de las entidades oficiales han aceptado que se aplica el Decreto 398 de 2020 a todas las personas jurídicas sin distinción y por tanto a las asambleas de la propiedad horizontal.

De lo contrario, las copropiedades y con mayor razón las que tienen un gran número de inmuebles, continuarían inoperantes por tiempo indefinido. Sin embargo, en estas reuniones no presenciales, no se pueden tomar decisiones que requieran mayoría calificada.

Quisiera saber si en calidad de propietaria de un inmueble que es parte de una copropiedad, puedo citar al resto de propietarios a una asamblea extraordinaria, toda vez que hay un sinnúmero de inconvenientes en el edificio sin tener intervención alguna por parte de la istración, ni tampoco de los del consejo.

La Ley dispone que la asamblea se puede reunir de manera extraordinaria, cuando sea convocada por el , el consejo, el revisor fiscal, o un número plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos la quinta parte de los coeficientes de copropiedad, si las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto lo ameritan.

De todas formas, no se puede coartar el derecho que tienen los consejeros de asistir a la reunión y de que estos y el , puedan ejercer sus funciones y ejercer sus derechos de contradicción y defensa o rendir cuentas de su gestión.

NORA PABÓN GÓMEZ

Abogada - Asesora externa