¿Se puede cambiar el uso de un salón comunal o modificarlo para actividades económicas?

Preguntan los lectores: “¿Es factible acondicionar y modificar el salón comunal para usufructo de la copropiedad, por ejemplo, convertirlo en un local comercial o un apartamento arrendable?”

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La Ley 675 de 2001 previó estas situaciones de disminución o insuficiencia de ingresos en las copropiedades y la posibilidad de que algunos bienes comunes como los salones comunales, salones múltiples o los 'club house', puedan ser explotados económicamente para que las contraprestaciones sean utilizadas en beneficio de cada copropiedad y destinadas para el pago de expensas comunes o gastos de inversión según lo decida la asamblea.

No obstante, la norma señala unos requisitos para contar con estos recursos. El primero, que la explotación se haya autorizado en el reglamento de propiedad horizontal. La norma no hace referencia ni establece prohibición en relación con los bienes comunes que pueden tener tal condición, pero advierte que cualquier actividad para ese fin se ubicará en tal forma que “no impida la circulación de las zonas comunes, no afecte la estructura de la edificación, ni contravenga las disposiciones urbanísticas y ambientales” (artículo 19 parágrafo 2).

Se debe analizar desde que se incluye la cláusula respectiva en el reglamento, posteriormente cuando se establece la regulación del uso de bienes comunes específicos en los manuales de convivencia y cuando se realizan los análisis previos por el consejo de istración, el revisor fiscal y el , antes de presentar cada opción o alternativa para aprobación de la asamblea.

En cuanto a las normas urbanísticas, se diría que cada bien se debe destinar al uso que esté determinado en los planos aprobados y en la licencia urbanística. Considero que cuando se haga referencia a la explotación del salón comunal o de las dependencias internas de un salón múltiple o de un 'club house' se entiende que es al alquiler temporal para eventos o reuniones, es decir conservando su uso principal y aprobado. Igual sucede con los parqueaderos, pues se pueden alquilar sin cambiar su uso.

Es claro que los usos no pueden desconocer las normas urbanísticas de cada inmueble o sector y que el uso comercial seguramente no está contemplado en la licencia, por lo cual sería pertinente revisar otras alternativas.

En relación con normas ambientales, se debe tener en cuenta que así el alquiler sea por horas, las actividades no pueden alterar la tranquilidad e intimidad de las personas, especialmente de los vecinos de salones y áreas comunes, por lo cual es necesario limitar los horarios para mitigar los ruidos.

Otro aspecto es la seguridad. El ingreso de personas ajenas debe ser controlado por la istración que exigirá una lista de invitados. Si la actividad fuera comercial, con venta de bienes y servicios a personas ajenas, lo que se gana con ingresos se puede perder si se requiere mayor vigilancia.

Es necesario analizar si cumplidos los requisitos de Ley, del reglamento, de las normas urbanísticas y ambientales, la explotación en lugar de sumar en ingresos resta en tranquilidad y seguridad. Todas estas previsiones se podrán regular en el manual se convivencia. En el análisis sugerido se puede determinar si es más conveniente modificar la destinación de un bien común o desafectarlo, en caso de que la asamblea lo apruebe y se cumpla con las normas urbanísticas.

NORA PABÓN GÓMEZ

Abogada - Asesora externa

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