Fin de las normas transitorias para la propiedad horizontal

En las últimas semanas hemos recibido varias consultas sobre la situación de los arrendadores y arrendatarios y de las copropiedades después del 30 de junio de 2020.

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Para responder, es necesario tener en cuenta que el Decreto Legislativo 579 del 15 de abril de 2020 mediante el cual el Presidente de la República adoptó medidas transitorias en materia de arrendamientos y propiedad horizontal, fue expedido dentro del marco del Estado de Emergencia Económica, Social y Ecológica declarada mediante Decreto 417 del 17 de marzo de 2020 por el término de 30 días.

En consecuencia, si bien el Gobierno Nacional podría hacer algún pronunciamiento oficial sobre algunos aspectos puntuales del Decreto 579, lo cierto es que bajo el ordenamiento jurídico actual no es posible reformarlo y por tanto se mantienen los términos fijados por este, solo hasta el 30 de junio de 2020, aun cuando persiste la situación de crisis económica derivada del covid-19.

En consecuencia, se restablecen los términos relacionados con las siguientes situaciones, respetando los contratos y acuerdos entre las partes.  

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-Suspensión de términos de desalojo de acuerdo con las condiciones señaladas en el Decreto. 

-Reajuste del canon de arrendamiento. Como quiera que el plazo había sido aplazado hasta el 30 de junio, los arrendatarios deberán pagar el reajuste con las mensualidades correspondientes. También se termina el plazo sobre intereses.

Prórroga de contratos. Los contratos cuyo vencimiento y entrega su pactaron para fechas dentro del lapso de la emergencia, se prorrogan solo hasta el 30 de junio.

Inicio de los contratos de arrendamiento. A falta de acuerdo entre las partes se harán exigibles las obligaciones pactadas en el contrato y que estaban aplazadas en los casos citados por la norma. El Decreto había suspendido aplicar intereses de mora, penalidades, indemnizaciones y sanciones proveniente de la ley o de acuerdo entre las partes. 

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-Fondo de Imprevistos. Hasta el 30 de junio, los es pueden hacer uso del fondo de imprevistos con aprobación del Consejo de istración o directamente en las condiciones determinadas por la norma. En adelante se vuelve a la aplicación de los reglamentos de propiedad horizontal y a la Ley 675 de 2001, respetando las medidas ya adoptadas por los es al respecto y las decisiones de las asambleas según el caso.

-Pago de cuotas de istración. Hasta el 30 de junio las cuotas por expensas comunes se pagan en cualquier momento de cada mes, sin intereses de mora, penalidad o sanción y con descuentos según haya sido aprobado en cada copropiedad. En adelante se perderán esos beneficios.

-Asambleas de propietarios. El Decreto dispuso que se podrán realizar las asambleas ordinarias de forma virtual hasta el 30 de junio de 2020 siguiendo los requerimientos de la Ley 675 de 2001 y el Decreto 1074 de 2015, Único Reglamentario del Sector Comercio, Industria y Turismo y demás normas al respecto. Y de manera presencial “a más tardar dentro del mes calendario siguiente a la finalización de la declaratoria de Emergencia Económica, Social y Ecológica”. Según la norma, el término para convocar a las asambleas presenciales está vencido y es un hecho que por las normas sanitarias vigentes ha sido y será imposible en un futuro inmediato convocar y reunir a la asamblea de manera presencial.

Sobre este aspecto de las asambleas ordinarias hay varias posiciones. Considero que el artículo 39 de la Ley 675 de 2001 determina que la asamblea se reunirá ordinariamente una vez al año en las oportunidades señaladas por la norma o el reglamento. Ello significa que no es una sola vez que puede ser convocada.

Por otra parte, la misma Ley de propiedad horizontal permite las asambleas no presenciales y por comunicación escrita e incluso dicta las reglas para su celebración, por lo cual estimo que las copropiedades ante la imposibilidad de hacer las asambleas de manera presencial aún pueden realizar aquellas. Otros abogados opinan que se pueden aplazar.

Por último, es pertinente tener en cuenta el Decreto Nacional 398 del 13 de marzo de 2020 por el cual se adiciona el Decreto 1074 de 2015 que reglamenta lo relativo a las asambleas no presenciales, aplicable por extensión a todas las personas jurídicas; esta norma facilita la toma de decisiones de manera más flexible. Sin esta disposición sería muy difícil o imposible adoptarlas, con perjuicios graves en muchas copropiedades.

En síntesis, cada caso debe ser revisado de acuerdo con sus antecedentes y buscando que se adopten las decisiones necesarias y urgentes, observando las normas, pero sin obstáculos adicionales, sino pensando en el bien común. 

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Nora Pabón Gómez

Abogada-Asesora Externa