Así es la titánica tarea de saber quién es quién en los predios de Colombia

Para llegar a la isla de La Reinera, en la zona rural del municipio de Arauquita, Arauca, un territorio fronterizo con Venezuela golpeado históricamente por el conflicto armado, un grupo de reconocedores del Igac toma una pequeña canoa en el caserío de Pesquera que les permite surcar aguas abajo el río que se está comiendo desde hace más de 10 años las orillas de este territorio.

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Unos 15 minutos después, con espectáculo de toninas (delfines rosados) incluido, llegan al centro poblado de La Reinera, en el que a primera vista se ve cómo apenas siguen en pie unas 50 casas de las 150 que se encontraban en el 2001, fecha en la que se realizó la última actualización catastral.

Al resto se las ha llevado la furia del río Gaviotas, que año a año hace sus estragos entre mayo y julio y que literalmente deja a los pocos vecinos que quedan y que esperan un pronto reasentamiento con el agua al cuello. Las crecidas son tan fuertes que por días tienen que colgar los pocos muebles que tienen al techo y resignarse a esperar.

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Con mapa en mano y una vez la comunidad les da permiso a través del presidente de la junta de acción comunal (JAC), el grupo de trabajadores de la máxima autoridad catastral va localizando las manzanas y tomando las coordenadas de cada uno de los predios bajo el sol incesante y a 40 grados.

Pero eso no es todo. Como el objetivo del catastro multipropósito es tener una información completa para identificar de manera física, jurídica y económica cada casa, lote o terreno, ya sea formal o informal, en los casos que se puede también averiguan quiénes son los dueños, qué personas los ocupan, qué tipo de construcciones hay o si en ellas se desarrolla alguna actividad.

“Buenos días, su mercé”, dice Valentina a María. “Somos trabajadores del Igac y venimos a actualizar y medir los predios. ¿Me permitiría tomar una foto de la fachada, la cocina, el baño y el techo?”. Este material, cuenta la topógrafa, lo suben posteriormente a una base de datos para tener una información catastral completa que sea útil para entidades como la Agencia Nacional de Tierras o la Superintendencia de Notariado y Registro, entre otras.

Además de tener actualizados los linderos y las construcciones, este ejercicio les permite saber si hay cerca bosques, carreteras, ríos o cualquier tipo de construcción.

Con todo ello, se constituye la base para brindar una mayor seguridad jurídica, apoyar las decisiones de ordenamiento territorial y de planeación económica, social y ambiental y a tener información que sirva de insumo para el cálculo del impuesto predial.

Entre tanto, profesionales sociales van explicando a la decena de vecinos de la vereda que se acercaron al llamado del Igac por qué es necesario colaborar para realizar este censo de predios, tengan o no títulos de propiedad.

Alfonso (nombre ficticio) alza su mano y pregunta: “Mi papá murió hace años, mis hermanos y yo nos quedamos con la casa, pero yo les compré su parte. Sin embargo, no tengo papeles. ¿Cómo le hago?”. Acto seguido la levanta otra señora y confiesa: “Yo tengo una compraventa, pero está a nombre de mi esposo fallecido”. Y otra persona dice a lo lejos señalando: “Mi sobrina vive en esa casa desde hace 15 años, pero no tiene ningún título”.

En la Colombia rural es difícil encontrar a personas que tengan títulos de propiedad. Aunque las fincas han ido cambiando de dueños, nunca se legalizaron. Lo que la mayoría tiene son cartas de compraventa y en algunos casos, ni siquiera, pues son terrenos que fueron simplemente ocupados por años.

En particular, en el municipio de Arauca también hay predios que están a nombre de la Oxy, la petrolera que estuvo hace años detrás del campo Caño Limón, hoy operado por Sierracol Energy. Esta aparece en el catastro desactualizado como dueña de algunos de los predios del municipio llanero en los que hoy viven campesinos de la zona.

Para demostrar que verdaderamente las personas viven allí, los trabajadores del Igac les piden que en las mesas que convocan les cuenten cómo fue cambiando de manos el predio y que traigan cualquier tipo de documento. Desde la carta de compraventa hasta algún certificado de sana posesión, de tradición y libertad, planos, papeles del Incoder, del Incora o simplemente el pago de las facturas de servicios públicos o del predial. Cualquier papel aporta para establecer quién es quién en los predios del país.

En total, los trabajadores del Igac tienen la meta de actualizar 19.000 predios en todo el municipio de Arauquita. La parte urbana ya está lista, pero falta barrer de aquí a los primeros meses del 2024 algunas zonas de la rural.

“La curva de aprendizaje ha sido larga. Esperamos terminar pronto. En un inicio, costó que la comunidad entendiera los beneficios que tiene reconocer sus predios, ahora se están dando cuenta de que es necesario”, reconoce Javier Alberto Pinzón, gerente del proyecto, que es apoyado por el Banco Mundial.

Si bien se debió realizar en 10 meses, ya va por más de dos años debido a la dificultad que hubo para acceder al territorio en algunos periodos de mayor violencia y enfrentamiento entre el Eln y las disidencias de las Farc y a que se cruzó por medio el paro nacional.

Además, también fue difícil encontrar a personas capacitadas en este territorio o que se le midieran a venir durante algún tiempo a trabajar. En estos momentos, el equipo del Igac en Arauquita está conformado, sobre todo, por jóvenes. La mitad de ellos son de la región y la otra viene de fuera, de lugares como Nariño, Putumayo o Bogotá.

“En Arauquita se encuentran todo tipo de predios. Los hay que están en restitución por problemas de desplazamientos, los que fueron abandonados por el Estado y la gente los invadió, algunos están desocupados, otros son de grandes propietarios,... hay de todo”, señala.

Incluso, se están actualizando las zonas rurales en las que por seguridad los reconocedores del Igac no pueden pasar por cuenta de la cantidad de minas antipersona que hay sembradas en todo el territorio. En estos casos, piden colaboración a la comunidad.

Un ejemplo de ello es el ejercicio que se está culminando en la vereda La Arenosa, también en la zona rural de Arauquita. En las diferentes mesas colaborativas realizadas, los vecinos ubican su predio en el mapa y aportan los documentos y fotografías que tienen de él. En el caso de no contar con ellas, como no se puede entrar al territorio, les piden que ellos o un joven intermediario de la comunidad que ha sido capacitado les ayude a tomarlas y a medir las coordenadas de su finca.

Muchos se dan cuenta de que el mapa del 2001 que tienen enfrente con los nombres de cada uno de los propietarios nada tiene que ver con la realidad actual. En algunos casos, han construido un establo, un granero o una nueva casa que hay que reportarla; en otros, los linderos son diferentes porque se vendió una parte a un vecino o simplemente porque la naturaleza se la llevó.

Este es el caso de Ana María, quien llegó a la mesa colaborativa para que quedara la constancia de que en los últimos años vendió dos partes de su predio a dos compradores diferentes, y espera que estos paguen los impuestos que les corresponden.

Una de las mayores preocupaciones es si decir la verdad sobre la situación catastral les llevará a pagar más impuestos. La realidad es que las personas de la zona pagan hoy en día un predial muy por debajo del que deberían, pues sus fincas valen más que hace 22 años, fecha de la última actualización. Por ejemplo, en la factura que presenta Santiago se puede ver cómo apenas canceló unos 12.500 pesos en un año por su finca, cuando hoy por impuestos debería estar cancelando unos 100.000 o 200.000 pesos.

La idea de la reforma agraria que está adelantando el gobierno de Gustavo Petro es precisamente ver cuáles son las grandes extensiones de tierra que son productivas pero que están siendo desaprovechadas y ponerles más impuestos para que sus dueños las pongan a trabajar o se las vendan al Gobierno y este las reparta a quien más lo necesite. Por ello, es importante la labor que se está haciendo para implementar el catastro multipropósito. La meta es pasar del casi 10 por ciento de la actualización catastral al 70 por ciento de aquí al 2026.

Por ejemplo, esta zona es muy rica para el ganado, el arroz o el cacao. De hecho, por varios años el sabor de este último fue galardonado como el mejor del mundo en el International Cocoa Awards en el Salon du Chocolat de París, en Francia.

El Igac no es el que estipula el impuesto predial; la entidad simplemente entrega a las secretarías de hacienda y tesorerías el nuevo avalúo catastral y son los alcaldes los que determinan la nueva tabla de precios. Sin embargo, la recomendación es clara: el proceso debe ser paulatino, el tributo no se debe subir de golpe.

Manuel Agudelo, profesional de la subdirección de proyectos del Igac en Arauquita, cuenta que para establecer el avalúo catastral tienen en cuenta variables como la accesibilidad de la finca, la disponibilidad de agua, el uso y tipo de suelo y el comportamiento del mercado inmobiliario, entre otros.

“Si tiene a agua o está cerca de una vía, vale más. Si es más productiva, también. De modo que si un señor vendió hace 22 años una finca en 5 millones de pesos la hectárea, hoy ese valor podría estar rondando los 20 millones de pesos”, explica.

Ahora bien, dado que la dinámica inmobiliaria muestra un crecimiento en los valores de los predios, se recomienda a los municipios analizar detalladamente su estatuto tributario en materia de impuesto predial, con el objeto de formular una política que mitigue el impacto del crecimiento en el valor de este impuesto.

“El aumento de los impuestos ha sido un malestar general de los vecinos. Por ejemplo, antes teníamos predios de 50 hectáreas que tenían una valorización de un millón de pesos y hoy pueden estar costando unos 200 millones de pesos”, asegura el alcalde del municipio de Arauquita, Etelivar Torres.

NOELIA CIGÜENZA RIAÑO

Subeditora de Economía y Negocios

En Twitter: @noe_cig