Pilas: en estos casos usted puede descontarle plata del arriendo al dueño de la casa

¿Se dañó un tubo y no es su culpa como arrendatario? Tome nota de cómo debe actuar.

Existen descuentos por reparaciones indispensables no locativas. Foto: Fotomontaje a partir de imágenes de iStock.

PERIODISTA22.11.2023 16:52 Actualizado: 23.11.2023 06:34

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Si usted toma en arriendo un apartamento o casa en Colombia, lo ideal es que esté en buen estado. Será deber suyo cuidar la propiedad. Sin embargo, con el paso del tiempo, es inevitable que se deteriore o se generen daños.

Para ello, habrá que hacer cierto tipo de reparaciones. ¿Cuándo el arrendador o dueño está obligado a pagarlas y usted puede descontarle la plata del arriendo?

(No deje de ver: Quién debe pintar un apartamento arrendado en Colombia: ¿el dueño o el inquilino?).

Primero, tenga en cuenta que vivir en arriendo en Colombia exige que tanto el arrendatario como el arrendador lleguen a una serie de acuerdos para lo que se conoce como contrato de arrendamiento.

No es estrictamente un documento escrito; se puede hacer de forma verbal.

Entregar el inmueble sin recibir una multa es posible si se cumplen con unas causales establecidas por la ley. Foto:iStock

"Ese contrato no necesita ninguna solemnidad, simplemente se perfecciona con el acuerdo sobre dos elementos: el bien y el precio. Ni siquiera necesita estar escrito, porque es consensual", señaló el abogado Juan Fernando Mojica Mejía, en una charla pasada con EL TIEMPO.

Si bien hay un contrato de por medio, las partes deben tener en cuenta un par de leyes que lo regulan. Así, sabrán cómo resolver las situaciones especiales que se originen.

¿Cuándo puede descontarle plata del arriendo al dueño de la casa para reparaciones?

Una vez se muda, el inquilino o arrendatario debe responder por las denominadas reparaciones locativas, arreglos para que la propiedad se mantenga en el mismo estado en que la recibió.

Es decir, si se rompió un vidrio o rayó la pared, por ejemplo, usted debe asumir el costo para arreglarlo.

Si hay un vidrio quebrado por culpa del inquilino, él mismo debe responder. Foto:iStock

En cambio, las reparaciones no locativas no están a cargo del arrendatario porque son daños que han sido causados en la vivienda por el deterioro del tiempo, "o de fuerza mayor, o de caso fortuito, o de la mala calidad del edificio, por su vetustez, por la naturaleza del suelo, o por defectos de construcción", de acuerdo con el artículo 2028 del Código Civil.

(No deje de leer: Pilas: en estos casos inquilinos pueden terminar un contrato de arrendamiento sin multa).

Se llaman reparaciones indispensables no locativas a dichos arreglos que se deben, sí o sí, hacer para que la propiedad sea habitable. Estas corren por cuenta del dueño. Por ejemplo, daños en la tubería que provocan humedad en techos o paredes.

¿Cómo evitar la humedad en casa? Foto:iStock

Usted, como inquilino, puede hacer las reparaciones y pedirle al propietario que se las pague. Eso sí, el artículo 1993 del Código Civil hace énfasis en que aplica cuando el arrendatario no tuvo la culpa de los daños y, además, le avisó de manera oportuna al arrendador sobre el problema.

"Si la noticia no pudo darse en tiempo, o si el arrendador no trató de hacer oportunamente las reparaciones, se abonará al arrendatario su costo razonable, probada la necesidad", precisa el Código Civil.

¿Cómo puede descontar el pago de las reparaciones indispensables no locativas?

Según establece el artículo 27 de la Ley 820 de 2003, que regula los contratos de arrendamiento, el inquilino puede descontar del arriendo el pago de las reparaciones que hizo.

(Además: Si vive en arriendo en Colombia, estas obligaciones tiene el dueño con usted: tome nota).

El descuento no puede superar el 30 % del valor total del arriendo. Por ejemplo, si paga $ 1'000.000 de arriendo mensual y las reparaciones constaron $ 700.000, solo podrá descontar el 30 % que equivale para este caso a $ 300.000.

Hasta agosto de 2023, las deudas bancarias con más de 30 días de mora se incrementaron en cerca de 10 billones de pesos. Foto:Andrea Moreno. EL TIEMPO

El restante de las reparaciones tendrá que descontarlo en los próximos arriendos, sin exceder el 30 % del valor total hasta que complete la plata que invirtió.

¿Cuándo puede hacer reparaciones, pero no puede descontarle al dueño?

Como se mencionó, las reparaciones locativas o arreglos para mantener la propiedad en el estado en el que la recibió son responsabilidad del arrendatario o inquilino.

Por otro lado, están las mejoras útiles. Si usted hizo alguna mejora útil en la vivienda, como cambiar una puerta (no porque haya estado dañada), el dueño no está en la obligación de pagarle y usted tampoco puede descontarle del arriendo.

(Más: Si vive en arriendo, en estos casos el dueño puede terminarle el contrato de inmediato).

En dado caso, usted puede "separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada; a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales, considerándolos separados", menciona el artículo 1994 del Código Civil.

El inquilino y arrendador pueden resolver sus desacuerdos frente al tema de las reparaciones o cualquier otro en un centro de conciliación o en una Casa de Justicia, donde se les escuchará e indicará qué hacer.