Tengo problemas con mi vecino ¿Puedo demandarlo?

Esta semana, en el programa del Consultorio Jurídico, hablamos sobre los problemas con los vecinos y como enfrentarlos, con la ayuda de un abogado experto de la Universidad Libre, es posible construir una terraza que de a otra casa, cómo denunciar a un vecino por ruido, cómo denunciar a un vecino que cause daños que afecten a otros apartamentos, es legal bloquear la vista de una vivienda y mucho más...

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Es pertinente acotar para resolver esta pregunta que dependiendo del escenario podremos acudir a diferentes formas de resolución de conflictos, si se trata de propiedad horizontal es posible acudir al comité de convivencia y elevar la problemática, sin perjuicio de acudir a la querella policial consagrada en el Código de Policía cuando ya se traten de problemáticas no convencionales. Las Juntas de Acción comunal están facultadas para conocer de las problemáticas de vecinos en los barrios y a su vez, los C.A.I, tienen facultades para mediar en conflictos ordinarios.

Si es posible, usualmente se tratan de perturbaciones de la posesión o la mera tenencia, dicha situación puede en principio presentarse por acciones policivas ante los comisarios de policía, tienen un término de 4 meses para su interposición, aunque también encontramos otras acciones que van desde las acciones de protección a la posesión de índole civil o los procesos de deslinde y amojonamiento.

Por otro lado, el artículo 81 del código de policía plantea la posibilidad de que cuando exista ocupaciones de hecho se interponga la acción preventiva de perturbación para que las autoridades en un plazo no mayor a 48 horas protejan al titular del dominio invadida o a la propiedad pública invadida.

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Las construcciones que un vecino en su calidad de propietario o poseedor realice deben ajustarse a los planes de ordenamiento territoriales de los Municipios y Distritos, a su vez, deben contar con las debidas autorizaciones de las Curadurías y las normas técnicas en temas de construcción e infraestructura.

Respecto a esta pregunta, hay que señalar que dependiendo de la situación puede o no ser legal, ello necesariamente se supedita a las características de la obra que se esté realizando, por ejemplo, si el municipio requiere intervenir una vía para su mantenimiento o mejora, utilizará como elementos de seguridad la colocación de polisombra y afectara la vista de una vivienda de forma transitoria lo cual es legal.

Es diferente cuando se tiene una licencia previamente aprobada por la autoridad y en ella se contempla unas características, pero si el constructor o vecino ejecuta trabajos no aprobados que terminan afectando la vista de una vivienda, allí existirá comportamientos que perturban la posesión o mera tenencia en los términos del artículo 77 del código nacional de policía. Lo mismo sucederá si se afecta a propósito la vista de una vivienda en donde podrá el afectado acudir al comisario de policía o interponer ante un juez las acciones contempladas en el código civil.

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Si es posible demandar por situaciones como las planteadas en la pregunta, existen formas de índole policivo o de orden civil ante la justicia ordinaria, cuando se generen daños es posible de conformidad al artículo 77 del Código Nacional de Policía presentar una acción policial por comportamientos contrarios a la posesión y mera tenencia en los cuales se incluyen daños como agrietamientos, humedades, entre otros. Por otro lado, la posibilidad de acudir ante un juez por temas de responsabilidad civil por la generación de daños a un bien inmueble. Una vez el comisario de policía compruebe las afectaciones deberá determinar las actividades a realizar en donde se determine el comportamiento y las medidas correctivas, dentro de sus facultades puede ordenarle al vecino reparar los daños. Por otro lado, si se trata de una responsabilidad civil, el juez una vez agote el debido proceso en su sentencia determinará el daño, el perjuicio y buscara la reparación integral que puede incluir valores dinerarios y actividades de hacer que incluyan reparar el daño.

Para la construcción de mejoras como adecuaciones al piso, remodelaciones al baño, entre otras situaciones comunes de propiedad horizontal, dependiendo de lo indicado en el reglamento de la propiedad horizontal podrán hacerse con o sin autorización, cuando se busque parcelamientos, afectaciones a espacios públicos, modificaciones de fachadas, entre otros que sean de carácter público de la propiedad horizontal, deberá contar con licenciamiento de carácter urbanístico ante la autoridad competente.

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Dentro de las contravenciones caracterizadas por el código nacional de policía, se estableció en el artículo 111 comportamientos que atenten contra el bienestar en espacios públicos, dichos comportamientos van desde el vecino que saca la basura fuera de los horarios establecidos, hasta el manejo inadecuado de residuos, por ejemplo, de escombros. En esos casos, las propiedades horizontales y los vecinos de los barrios pueden interponer ante los comisarios de policía querella para que se encuadre el comportamiento y se señalen las medidas correctivas, ello sin perjuicio de las facultades istrativas de las entidades municipales para imposición de sanciones.

En esta pregunta es pertinente aclarar que un propietario puede arrendar un bien y pactar en el contrato con su arrendatario la posibilidad de subarrendar, si se pacta esa posibilidad un arrendatario puede subarrendar el bien arrendado, por el contrario, si se señala en el contrato la negativa de subarrendar el arrendatario no podrá subarrendar. Con el tema de Arbnb existen vacíos legales, sin embargo, una forma de verificar es con la destinación del bien inmueble, sea residencial, comercial – hotelero, pero por lo general en derecho lo que no está prohibido está permitido, razón por la cual Arbnb puede efectuar su actividad económica por cuanto lo que se manejan son contratos de arrendamiento, existe un reto para los legisladores ya que deben desarrollar una normativa que se ajuste a las dinámicas de la sociedad colombiana.

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Como ya se ha señalado, el Código nacional de Policía ha incluido en su normativa específicamente en el artículo 33 comportamientos que son contrarios a la convivencia, dentro de dichos comportamientos se estableció el ruido o actividades que alteren la convivencia por su impacto auditivo, este comportamiento puede ser sancionado con amonestaciones, imposición de multas e inclusive el desactivar la fuente del ruido, sin embargo, la Corte Constitucional determino específicamente las condiciones y las formas en que la policía puede desactivar la fuente del ruido. Los vecinos pueden a través de querella policial solicitar a la policía su intervención con la finalidad de interrumpir el ruido que constituya molestia a la comunidad.

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