Metro de Bogotá tendrá nueva línea de negocio: esto es lo que buscan para terreno de 5.600 m2 en zona estratégica de la ciudad

La Empresa Metro de Bogotá (EMB) mostró este jueves a un nutrido grupo de inversionistas el otro frente de lo que hará en el proyecto de la primera línea del metro, más allá de la construcción del viaducto por donde transitarán los trenes.

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La compañía distrital también promoverá el desarrollo de proyectos inmobiliarios en las zonas cercanas a las estaciones, que para el metro elevado serán 16.

Y si bien durante la presentación ante alrededor de 250 inversionistas, estructuradores y desarrolladores, la EMB se refirió solo a la estación sexta, cuyos terrenos son de su propiedad, este será el modelo con el que se podrían intervenir los alrededores de las estaciones, por supuesto, en alianza con privados.

Incluso, se utilizaría para las otras líneas que se proyectan para la red de metros de la capital. De hecho, desde la misma creación de la EMB en 2016 (Acuerdo 642) y en el POT de 2021 (Decreto 555) se establece que la empresa metro podrá desarrollar proyectos inmobiliarios.

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“Hemos entrado en esta nueva era y estamos invitando a que miren cómo la línea 1 del metro de Bogotá potencia y desarrolla áreas de integración modal y de desarrollo sostenible que están relacionadas con este proyecto de transporte”, dijo el gerente de la Empresa Metro de Bogotá, Leonidas Narváez, en la presentación del proyecto en la estación Sexta.

De hecho, la cabeza de esa empresa industrial y comercial del Estado señaló que dicho modelo de desarrollo urbano lo están utilizando metros modernos de ciudades capitales de Asia, Norte América y Suramérica.

Es el caso de la estación de Kowloong, en Hong Kong (China); la estación Jamsil, en Seúl (Corea del Sur); Hudson Yards, en Nueva York (EE. UU.); LA Estación Central, en Berlín (Alemania), y la Estación Tobalaba, en Santiago (Chile).

Por ejemplo, según Darío Hidalgo, docente de la Universidad Javeriana y experto en movilidad y transporte, Hong Kong, una de las ciudades que más experiencia tiene en esta forma de desarrollo inmobiliario conjunta con transporte público, genera más de 500 millones de dólares al año en ingresos no operacionales.

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En Bogotá el proyecto comienza en un área de 5.760 m2 al lado de la estación Sexta, localizada en la intersección de la avenida Primero de Mayo con avenida Boyacá, una zona estratégica del suroccidente de Bogotá.

En su área de influencia o de “integración modal”, como la llama la EMB por encontrarse a 15 minutos, se encuentra el Estadio de Techo, el Parque Mundo Aventura, el Centro Comercial Plaza de Las Américas y varios desarrollos de vivienda.

En la estación sexta del metro estará a unos 10 minutos del parque Gibraltar, donde queda la estación uno, y se proyecta que desde el primer día de operación del metro elevado transiten 55.000 personas cada día, cifra que podría llegar a alcanzar los 100.000 durante la operación de la primera línea.

“Lo que se hizo fue divulgar e invitar a constructoras, estructuradores técnicos y financieras de proyectos urbanos y decirles: ‘tenemos 5.600 m2 al lado de la estación, es un suelo de la Empresa Metro de Bogotá donde se puede desarrollar un proyecto mínimo de 200.000 millones de pesos’”, explicó Narváez en conversación con EL TIEMPO.

El proyecto, según el gerente, puede tener mínimo tres niveles, donde puede haber usos de comercio, vivienda y oficinas o mezclas de usos, y máximo lo que establece la norma urbanística y de acuerdo con la experticia del desarrollador. “No hay una limitación para ese inversionista estratégico que estamos buscando”, precisó el gerente.

No obstante, el directivo aclaró que en esa alianza la EMB aporta el suelo, que no es hipotecable ni se puede vender, para que dicho inversionista ejecute y opere el proyecto durante un plazo de unos 40 años.

A cambio, la empresa distrital recibirá a largo del proyecto una retribución del inversionista. Al final del periodo que se pacte de la concesión, todo el desarrollo inmobiliario revertirá a la empresa distrital, es decir, a la ciudad.

Las zonas cerca de las otras estaciones de la primera línea del metro (áreas de integración modal), donde la EMB no es propietaria del suelo, el POT establece que la empresa distrital puede participar, con inversionistas privados que compren ese suelo, en el desarrollo de proyectos de renovación urbana.

“Esos proyectos, si se asocian con nosotros, van a tener unas mayores garantías con respecto a índices de edificabilidad y compensaciones urbanísticas mejores que si se fueran solos”, explicó Leonidas Narváez.

Los recursos que se capten en los proyectos inmobiliarios y que buscan la “captura de valor” pueden ser utilizados en la financiación de nuevas líneas del metro, en cubrir costos de operación o, incluso, al no ser ingresos provenientes de las tarifas, en nuevas líneas de negocios, en las que la EMB, como empresa industrial y comercial del Estado, podría incursionar y que, según el gerente, “deben empezarse a explorar” e “incrementarse en la medida que la primera línea 1 opere”.

Frente a la posibilidad de que la empresa metro haya dado inicio al desarrollo del área cercana de la estación Sexta de la primera línea, Andrés Escobar Uribe, exgerente y hoy asesor en asuntos urbanísticos del gerente y del alcalde, le dijo a este diario que la primera línea está diseñada para ser el detonante de un proceso de renovación y densificación alrededor de las estaciones, como se hace mucho en Asia.

También destacó que el Estado, en este caso la EMB, puede capturar parte de la valorización de la tierra que se produce junto a las estaciones. “¿Porqué? Porque la EMB le entrega al mejor postor el terreno por 40 años en usufructo. Al final, el inversionista devuelve todo a la EMB y ésta queda con un activo rentando”, explicó.

Igualmente, mencionó que esos proyectos urbanísticos permitirán aumentar la población de s del metro y multiplicar los beneficios sociales de la primera línea, como es el ahorro de tiempo, la reducción de emisiones de CO2 y de la siniestralidad en la ciudad, entre otros.

En la misma línea de Escobar, Hidalgo calificó la decisión como “un gran avance” e indicó que el desarrollo de vivienda y servicios alrededor de las estaciones es muy importante porque “permite aprovechar el facilitado por el metro para generar mayor densidad urbana y acortar distancia total de viaje”.

Y además, insistió, en que puede generar recursos para nuevas inversiones en transporte masivo y para mantener la tarifa asequible.

“Este primer piloto dejará muchos aprendizajes qué podrán ser aprovechados en todo el sistema de transporte masivo de Bogotá, replicando experiencias exitosas de Hong Kong, Singapur y Londres, entre otros”, concluyó Hidalgo.

Al referirse sobre el mismo tema, Omar Oróstegui, director del Laboratorio de Gobierno de la Universidad de La Sabana, señaló que el metro sea también “un desarrollador urbano no es malo” y que lo importante es definir si esos recursos serán destinados para cubrir la operación o para entran a “hacer parte de los rendimientos”.

El proyecto de la primera línea del metro de Bogotá fue contratado en 2019 y transita por un viaducto de 23,9 km, entre el patio taller en Bosa y la avenida Caracas con calle 72.

En este punto de la 72 está proyectado un empalme con la segunda línea, subterránea hasta Engativá y Suba, y con una posible extensión hasta la calle 100.

La obra, la más grande en infraestructura de transporte que se construye en Colombia, presenta un avance del 42,45 por ciento, según la Empresa Metro, y deberá entrar en operación comercial en marzo de 2028.

Las proyecciones indican que el recorrido entre el borde occidental de Bosa, en límites con el río Bogotá, y la calle 72, en Chapinero, se reducirá de 2 horas -el tiempo que se toma actualmente en hacerlo- a 27 minutos.

GUILLERMO REINOSO RODRÍGUEZ

Editor de Bogotá

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